Нотариусы приняли участие в  XI  Уральском Форуме по недвижимости

С 25 по 28 сентября 2019 года в Екатеринбурге в отеле Angelo профессионалы рынка недвижимости собрались для того, чтобы оценить проблемы и  перспективы рынка недвижимости, законодательные новации, нюансы оформления сделок с квартирами, в том числе, касающиеся нотариата.  

В ходе форума выступили члены правления Нотариальной Палаты Свердловской области Ирина Перевалова и Ольга Филиппова.

Ирина ПереваловаИрина Перевалова, нотариус, канд. юр. наук  остановилась в своем выступлении на вопросах проверочных действий нотариусов  при сделках с недвижимостью. Она отметила, что обязательное нотариальное оформление возникает там, где есть особые риски для участников сделки. «Вокруг нотариусов, нотариального сообщества, обязательной формы удостоверения ряда сделок,  ведется много дискуссий. Надо учитывать, что нотариус  – это лицо,  представляющее публичную функцию государства.  Цель деятельности нотариуса –  защита законных интересов  граждан и юрлиц. То есть на нотариусов возложены  правоохранительные функции. Именно поэтому ряд сделок имеют обязательную нотариальную форму», – пояснила эксперт. Это все закреплено в законах и регламентах. Если с ними ознакомиться, то вопросы, на основании чего нотариусы участвуют в обязательном порядке в тех или иных сделках, отпадут сами собой.

По мнению представителя нотариального сообщества, сегодня объем проверочных действий при сделках с недвижимостью у нотариусов значителен. Одним из уникальных действий, которое совершается исключительно нотариусом,  является выяснение соответствия воли и волеизъявления лица.

«Что это значит? Например, к нотариусу  приходят бабушка с внуком. Бабушка говорит о том, что хочет оформить договор дарения. Она  твердо заявляет, что  хочет отдать все внуку, что они уже обо всем договорились. Сотрудники МФЦ, например, в таком случае  проверяет личности и проведут сделку. Любой нотариус же поинтересуется, о чем именно договорились? Когда дарительница собирается передать квартиру внуку? При жизни, чтобы он мог сделать, как собственник с квартирой все, что ему угодно? Или бабушка планирует, что только после смерти квартира перейдет к внуку в собственность? Разница очевидна, если после смерти – то тут нужно говорить о завещании. Либо есть договоренность, что в ответ внук будет ухаживать за бабушкой? Это и есть выяснение воли и волеизъявления. И,  на мой взгляд, этим занимается только  нотариус», – пояснила эксперт.

Коснулась Ирина Перевалова  и  проверки дееспособности граждан. Кроме проверки по формальным критериям  (запрос в Росреестр о наличии судебных  актов, ограничивающих дееспособность гражданина,  проверка документов, удостоверяющих личность, справок о том, что человек не состоит на учете в псих. диспансере), нотариус в момент сделки лично оценивает состояние гражданина. Если человек со всеми справками тем не менее ведет себя не адекватно, может быть, агрессивно, не осознает происходящее, то нотариус может, опираясь на свою субъективную оценку, приостановить сделку или отказать в ее удостоверении. Особенно важна  оценка состояния стороны по сделке, когда речь идет об  отчуждении недвижимости! Рекомендации по установлению адекватного состояния лиц содержатся  в методических рекомендациях ФНП по удостоверению завещаний. Также нотариусы руководствуются выводами судов при  признании сделок недействительными по мотивам совершения их с пороками воли.

По словам нотариуса, особые риски сегодня  с соблюдением прав других лиц возникают при отчуждении квартир, приобретенных с использованием средств материнского капитала.  Если с использованием маткапитала не оформлено соглашение  о наделении членов семьи долями, то нарушаются права детей. Сделки с долями в праве на недвижимость – тоже группа риска. Здесь речь о соблюдении прав лиц, имеющих права преимущественной покупки.

Участники форума попросили эксперта остановиться на продажах совместной собственности супругов. По словам  эксперта, сделка,  совершенная без согласия другого супруга, может быть признана судом недействительной по требованию другого супруга. Она также отметила  важный момент – существует заблуждение, что срок, в течение которого второй супруг может потребовать признания сделки недействительной, составляет один год со дня ее проведения.  На самом деле – это один год со дня, когда супруг узнал, или должен был узнать об этой сделке. «С момента сделки может пройти 5 лет, а другой супруг будет в неведении, что совместная квартира продана. Так что риэлторам стоит знать такие нюансы», – пояснила нотариус.

Совместным является имущество, нажитое во время брака,  изменить этот режим можно только нотариально. Это либо  брачный договор, либо соглашение о договоре. И то и другое требует нотариальной формы, простая  письменная форма тут не работает. В совместную может поступить имущество приобретенное до брака, если это предусматривает брачный договор. «Например, супруга серьезно вложилась в ремонт квартиры, которая принадлежала мужу до брака. Брачным договором может быть установлено, что из единоличной собственности квартира становится совместной.  Реестр брачных договоров ведется нотариусами в электронном виде.

Ольга ФилипповаОльга Филиппова, кандидат  юр. наук, доцент,  член правления Нотариальной палаты отметила, что функции нотариусов за последние два года претерпели существенные изменения. Нотариусы производят более сложные действия и выполняют не свойственные ранее функции предоставления документов на государственную регистрацию в электронной форме.  Она напомнила, что  с 1 августа 2019 года отменяется обязательный нотариат по некоторым сделкам с долями. Впрочем, по новому закону это правило распространяется не на все сделки, а только на их часть. Кроме того, в ФЗ-218 указаны случаи, когда нотариальное удостоверение по-прежнему требуется в обязательном порядке.

Не подлежат нотариальному удостоверению (Статья 42 ФЗ 218 «О гос. регистрации недвижимости»):сделки по отчуждению или договоры ипотеки долей в праве общей собственности всеми участниками долевой собственности по одной сделке; договоры об ипотеки долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, заключаемых с кредитными организациями. Однако подлежат нотариальному удостоверению: сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным. Таким образом, договоры залога (ипотеки) недвижимости, где участниками являются несовершеннолетние дети, подлежат нотариальному удостоверению. При покупке недвижимости несовершеннолетними детьми с ипотекой в силу закона – нотариальная форма не требуется. Нотариальная форма обязательна для ипотеки в силу договора, а не в силу закона“, – прокомментировала законодательные новации эксперт.

На вопрос, нужно ли  оформлять нотариально сделку,  когда из целого объекта продается доля в праве общей собственности, она пояснила, что НПСО придерживается мнения, что данная сделка подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Однако, Россреестр принимает договоры в простой письменной форме.

Она также отметила, что нотариус может подать заявление об объединении долей, если приобретатель по договору или наследник уже обладает долей в недвижимом имуществе. “При этом необходимо учитывать, что датой регистрации права в данном случае будет являться последняя дата регистрации прав на весь объект недвижимого имущества – это важный момент”, – подчеркнула нотариус.

Актуальной темой на сегодня является и “запрет” гражданина на сделки с недвижимостью. Имеется в виду наличие в  ЕГРН имеется записи о заявлении правообладателя о невозможности регистрации перехода прав без его личного участия. На вопрос, возможно ли в нотариально удостоверенный договор включить заявление правообладателя о снятии данных ограничений и передать документы на регистрацию в электронном виде? Ольга Филиппова пояснила, что в  силу ч.2 ст. 36 Закона о регистрации погашение указанной записи на основании заявления, направленного нотариусом, не предусмотрено действующим законодательством. Отозвать данное заявление может только заявитель лично.

В ходе выступления также были рассмотрены вопросы по наделению долями детей при сделке с маткапиталом и роли нотариуса в данном случае. “По данному вопросу ключевым моментом, который мне бы хотелось сегодня озвучить, является возможность удостоверения сложного нотариального соглашения. В данном соглашении присутствуют элементы наделения долями по мат. капиталу, элементы соглашения по разделу имущества супругов, элементы договора дарения или купли-продажи доли в праве общей собственности. Это совершенно уникальные по своей правовой природе нотариальные действия. Именно благодаря таким соглашениям можно за одно посещение нотариуса разрешить спорную ситуацию. Нотариус отправляет пакет документов на регистрацию, и клиенты получают уже готовые выписки. После чего можно спокойно распоряжаться объектом недвижимости, без опасений, что обязательство не выполнено“, – поделилась своим мнением с риэлторами представитель нотариального сообщества.

После выступления нотариусы задержались для ответов на более частные вопросы от участников форума. Участие в таких мероприятиях позволяет напрямую задать вопросы экспертам, уточнить нюансы сделок, повысить свой профессиональный уровень.

 

Юлия Зиберт

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *