Рынок недвижимости 2016 года: время покупателя
Уральская палата недвижимости подвела итоги уходящего года. Основные тенденции: снижение покупательской способности, отрицательная ценовая динамика во всех сегментах рынка.
Покупатель – барин
База объектов недвижимости Екатеринбурга избыточна. Это означает, что продаются объекты дольше, уместен торг, покупатели – хозяева положения. Об этом рассказал Эдуард Богданов, президент УПН в ходе пресс-конференции, состоявшейся 14 декабря 2016 года.
«Хотя говорить о катастрофическом падении рынка не стоит, цены продолжают медленно снижаться. Весь год наблюдается отрицательная динамика. По итогам года корректировка цен составит, по нашим прогнозам — 4%. И по «вторичке» и по «долевке» у покупателей сохраняется возможность торга. В 2017 году вряд ли произойдут кардинальные ценовые изменения», — считает эксперт.
По статистике УПН, на сегодня средняя цена за квадрат на «вторичке» в столице Среднего Урала составляет 68 359 тысяч рублей, на первичном рынке в наиболее популярном классе «эконом» — 61 438 тысяч рублей.
На этом фоне покупатели стали требовательнее к качеству жилья. Как отметила Вера Белоус, исполнительный директор НП СРО «Гильдия строителей Урала», сегодня новое жилье трудно не только продать, но и сдать по акту покупателю. «Люди тщательно выбирают планировки, их интересует качество отделки. На прием объекта они приходят со специалистами и стремятся вычислить дефекты: кривые стены, небрежности и недоделки. Произошла смена продавца на рынок покупателя. Если, помнится, первые продажи квартир в Академическом создавали очереди, как в Макдональдс в 90-е годы, то сегодня продать жилье своими силами, без участия риэлторов уже никто не берется. Продают не квадратные метры, а образ жизни».
По словам эксперта, застройщики стали использовать маркетинговые ходы для презентации своих объектов, баловать клиентов бонусами, подчеркивать не явные, на первый взгляд, преимущества. В качестве примера – дом, где входная группа расположена строго на Восток, чтобы жильцы могли утром выходить навстречу солнцу!
При этом прозвучали такие цифры – 17 000 построенных квадратных метров не продано, 15000 – на стадии строительства. И хотя ипотека с госучастием помогает реализации, все меньше заемщиков, кто способен взять кредит даже под 12% годовых.
По словам представителя «Гильдии строителей Урала», в настоящее время происходит «чистка» строительного рынка. Мелкие, нежизнеспособные игроки вынуждены приостановить свою деятельность или вовсе закрыться. По мнению спикера, в будущем году тенденция продолжится и нас ждет сокращение количества строительных компаний на 10-20%. «Рынок будет укрупняться, конкуренция возрастет, мелкие игроки будут поглощаться», — прокомментировала тему Вера Белоус.
Ипотека нам поможет
Евгений Болотин, заместитель председателя «Уральского банковского союза» рассказал о том, что строители и банкиры ратуют за субсидирование ставки на «вторичку», ведь «долевка» существует не в отрыве от общего рынка недвижимости. «Чтобы купить новое, чаще всего, нужно продать старое жилье. Но правительство считает, что достаточно тех мер, которые были приняты для поддержания строительной отрасли. За счет ипотеки с госучастием произошел акцент на новое жилье, это помогло улучшить результаты по сравнению с 2015 годом», — отметил эксперт.
За 10 месяцев 2016 года в Свердловской области было выдано 21000 ипотечных кредитов на сумму 34,5 млрд рублей. Средняя ставка составила 12,86%. Для сравнения за тот же период 2015 года цифры составляли: 16000 кредитов на сумму в 26 млрд рублей. Средняя процентная ставка тогда составляла 13,7 % годовых.
Но, по словам Евгения Болотина, падение предыдущих лет не удалось отыграть. «Мы не вышли даже на уровень 2013 года. Тогда ставка составляла 12,26 % годовых, было выдано 23 тысячи кредитов на 40,5 миллиарда рублей», — отметил зампред Уральского банковского союза.
Прозвучала следующая статистика. Задолженность заемщиков по Свердловской области перед банками – 145 млрд рублей (статистика на 1 ноября 2016 года). Просроченная задолженность составляет 2,3 млрд. рублей.
За первые полгода через взыскание и продажу залогов было погашено 48 миллионов. В основном же, люди сами находят пути выхода из просрочки – продают жилье самостоятельно, закрывая проблемный кредит или обращаются к банку за реструктуризацией.
Что касается валютной ипотеки то, как выразился Евгений Болотин: «Было выдано ноль кредитов». На январь 2016 года задолженность по валютной ипотеке составляла в Свердловской области 996 миллионов, из которых около 400 миллионов находилось в просрочке. На 1 ноября задолженность по валютным кредитам составила 566 миллионов рублей, из них просроченных — 211 миллионов рублей. То есть ситуация не критичная, заемщики справляются с проблемами.
Нотариусы готовы к массовым обращениям граждан
Изменения в законодательстве касающиеся оформления сделок с жильем повлекли увеличение количества обращений к нотариусам. Как отметил Петр Дьячков, управляющий делами Нотариальной палаты Свердловской области количество нотариальных действий по жилым помещениям, увеличилось в 2016 году на 47%.«Нотариусы справляются со своей работой, опасения, которые ранее высказывались, что будет вал обращений, появятся очереди, сделки будут тормозиться, не сбылись. Во многом этому способствует ускоренная регистрация нотариальных сделок. На сегодня Росреестр не проверяет документы, которые передает на регистрацию нотариус. Ответственность на нотариусе, он собирает для клиента документы, проводит их оценку, передает их по своим каналам», — отметил Петр Дьячков.
Кроме того, появилась база доверенностей, теперь и нотариусы и риэлторы могут уточнить, является ли предъявленный документ подлинным и действующим по настоящее время. Передать доверенность, оформленную, допустим, в Екатеринбурге можно в любой город другому нотариусу в электронном виде. Раньше необходимо было ее отправлять Почтой России или курьерской доставкой. Это тоже добавило удобств гражданам, усилило безопасность при совершении сделок и способствовало сокращению сроков проведения сделок с недвижимостью.
Екатеринбург не хуже других
Цены на жилье падают не только в Екатеринбурге, но и по всей стране. В 2016 году незначительная положительная динамика зафиксирована только в городе Шахты Ростовской области (+0,3%) и в Санкт-Петербурге (+0,7%) и Казани (+0,6%). Об этом рассказала Татьяна Деменок, президент Российской гильдии риэлторов. В Москве средняя цена на жилье сократилась на 5% и на период сентября 2016 года составила 213 381 руб. за квадратный метр. В Питере «квадрат» стоит 104 813 руб., в Казани – 67 600 руб. В соседнем Челябинске – 42 551 руб. за квадратный метр. Среди причин падения спроса и цен на жилье, по мнению президента РГР – уменьшение доходов населения, чему способствуют факторы: падение цен на нефть, колебания валютных курсов, снижение ВВП. В целом ситуация на рынке Екатеринбурга не особенно отличается от общероссийской. По мнению Татьяны Деменок не стоит в будущем году ждать каких-то существенных перемен. Цены не будут особенно падать, но и прорывных моментов тоже не случится.
Юлия Зиберт
Фото: Ольга Афанасьева
