От офисов в Центре до складов «последней мили»
Обзор рынка коммерческой недвижимости от экспертов УПН
Недвижимость для коммерческой деятельности — не простой рыночный сегмент, быстро и чутко реагирующий на изменения в экономике, производстве и торговли. Покупка, продажа, аренда офисов, магазинов, складов, производственных площадок требуют дополнительных знаний и навыков. Не удивительно, что собственники объектов часто прибегают к помощи профессиональных помощников — специалистов по коммерческой недвижимости. Заметим, что с данной категорией объектов работает не так много брокеров и агентств недвижимости.
В прошлом году в Уральской палате недвижимости (УПН) создан комитет по коммерческой недвижимости. Возглавила его Валерия Козлова, председатель Совета УПН, директор компании «Априори-Недвижимость». Задачи комитета — развитие данного направления риэлтерской деятельности, повышение квалификации консультантов и специалистов в области сопровождения сделок с объектами для предпринимательства. Эксперты считают, что рынок ждет от профессионалов высокой компетентности в вопросах совершения купли-продажи, брокериджа, девелопмента, инвестирования, управления, а также понимания процессов электронной торговли, логистики и других сфер предпринимательства.
Тем временем рынок коммерческой недвижимости отходит от пандемии и адаптируется к новым условиям. На первый план на нем выходят процессы развития электронной торговли и высокотехнологичного складского сектора. Меняется формат магазинов, поступают запросы на новые формы коммерческих помещений (пункты выдачи товаров, магазины формата «у дома» и т. п.). Вырос спрос на качественные объекты, которых на рынке все еще не хватает.
Подробнее о ситуации на рынке
Как отмечает Валерия Козлова, за последний год внимание брокеров агентств недвижимости привлек сегмент складской недвижимости, который показал рост более 30%. Традиционные инвесторы сделали ощутимые вложения в этот сектор, и даже те, кто раньше предпочитал офисы и стрит ритейл. Роль складской программы ритейла возросла, значительный вклад в развитие сегмента дала электронная коммерция/е-commerce.
Произошла заметная ротация арендаторов в стрит-ритейл/street retail. В прошлом году, с целью сохранения капитала, состоялось много сделок по купле-продаже первых этажей жилых домов и нежилые помещения заполнились предприятиями сферы услуг и торговли. Значительно лучше чувствуют себя сейчас и торгово-развлекательные центры. Хотя, безусловно, они сложнее всего восстанавливаются после пандемии.
![](https://zibert-jul.ru/wp-content/uploads/2021/09/upn-malcev.jpg)
По оценке Николая Мальцева, генерального директора Бюро недвижимости N1, развитие электронной коммерции сократило количество непродовольственных магазинов. Также эксперт отметил, что пандемия способствовала переводу офисных сотрудников на удаленку и сокращению помещений. Он считает, что в 2020 году их число уменьшилось на 27%. В этом году предприниматели тоже не спешат возвращаться в офисы. На этом фоне наблюдается спрос на торговые помещения, продовольственный ритейл преимущественно класса «А». По Екатеринбургу предложение по продаже коммерческой недвижимости по сравнению с 2020 годом выросло на 18 %, предложение объектов в аренду — на 13 % по сравнению с 2020 годом.
Еще Н. Мальцев уточнил, какие коррективы внесла на данном этапе электронная коммерция в бизнес и развитие коммерческой недвижимости: потребовались не просто склады «последней мили», откуда товары поступают сразу потребителю, а склады-магазины, и не только мелкооптовой, но и розничной торговли.
«В Екатеринбурге все склады фактически находятся в зоне ЕКАД или по основным транспортным артериям, — пояснил он. — Поэтому часть складов выполняют двойную функцию: базового хранения и складов «последней мили» с мелкооптовой торговлей при некоторых существуют магазины розничной торговли. Так вот складов катастрофически не хватает. В нашей компании скопилось много заявок на склады в Екатеринбурге и пригороде класса «А» от 8 000 м2. Однако спрос мы удовлетворить не можем, поскольку требуемых складов просто нет. Парадокс заключается в том, что все это происходит на фоне пустующих комплексов. Складов, где отсутствует требуемая мощность электроэнергии, газ, подъездные пути от ЕКАД и федеральных трасс, и которые расположены более 5-10 км от мегаполиса, что усложняет набор квалифицированного персонала и логистику. К тому же возводимые комплексы морально устарели, хотя и соответствуют классу «А» или «В+». А крупные складские комплексы, возведенные 3-5 и более лет назад не соответствуют требованиям современного бизнеса. Склады же «последней мили» требуемого класса и логистики по большей части отсутствуют».
Кроме складов
![](https://zibert-jul.ru/wp-content/uploads/2021/09/upn-kozlova.jpg)
По оценке экспертов в целом на рынке коммерческой недвижимости наблюдается сокращение торговых площадей и удержание позиций со стороны офисников. И все это происходит на фоне дефицита качественных площадей. По оценке аналитического отдела УПН уровень вакантных площадей в качественном сегменте составляет менее 10 %, а уровень арендных ставок за последние 12 месяцев вырос на 10-15 %. Цены на рынке продажи за тот же период выросли на 5 %.
«Мы наблюдаем, что изменилась структура рынка торговли и сократилась площадь торговых залов, — уточнила Валерия Козлова. — А вот на рынке офисов после пандемии ситуация складывается оптимистичнее, что ожидалось. Только часть арендаторов переехали в меньшие площади. В целом сохраняется традиционный дефицит качественных площадей. И некоторые компании продолжительное время подыскивают подходящие варианты».
Покупатели, инвесторы
Помещения покупают и для собственного бизнеса, и для инвестиций. При этом, как отмечает Николай Мальцов, покупатели чаще пользуются заемными средствами. Это стало возможным с появлением коммерческой ипотеки. В Екатеринбурге 4 банка предлагают такой вид кредитования юридическим и физическим лицам.
Инвесторы вкладывают свободные денежные средства в первые этажи новостроек и в последствии сдают помещения в аренду. То есть становятся арендодателями. Собственника бизнеса чаще в сделке представляет профессиональный консультант, так как нужны опыт, знание рынка недвижимости и время. Хорошие помещения приходится искать тщательно и иногда месяцами. На совершение сделки влияет наличие у покупателя (инвестора) финансовых средств, понимание задачи для будущей покупки, положительная кредитная история, а также опыт владения недвижимостью.
Срок экспозиции по сравнению с предыдущими периодами
По словам Валерии Козловой, если объект коммерческой недвижимости правильно оценен и представлен в описании, период экспозиции сегодня составляет 3-6 месяцев. Для ликвидных лотов в аренде сроки экспозиции меньше. Для объектов (за исключением складов) площадью от 1 500 кв. м — больше.
Потребности приобретателей. Как они закрываются нынешним предложением
Как считают профессионалы, в Екатеринбурге микро и малый бизнес развиваются активно, налажен трафик клиентов, готовых пробовать новинки торговли и производства, посещать общепит и развлекаться. Поэтому постоянно востребованы стрит ритейл и торговая недвижимость. Предпочтения отдаются помещениям свободного назначения класса «А». С наличием парковочных мест для сотрудников и гостей, и дополнительные зоны выгрузки товаров. Вместе с тем на рынке много и «неликвида», физически и морально устаревших помещений, которые ждут снос или приобретение под реконструкцию.
Так как торговлю и общепит необходимо обеспечивать товарами, благоприятно себя чувствует складская недвижимость в окрестностях Екатеринбурга и городах спутниках. А так как в регионе развита сфера производства, пользуются спросом и помещения для такого вида деятельности.
Именно привлекательный стрит-ритейл, технологичные склады и современные производственные помещения находятся сейчас в дефиците. Инвесторы тщательнее изучают новые направления и рассматривают и отдалённые районы города, где планируется массовая жилая застройка. Малый бизнес вслед за застройщиками уверенно осваивает новые участки.
О ценах и дисконтах
По мнению Валерии Козловой, на фоне дефицита требуемых площадей получить большую скидку можно только на объекты со сложностями в документах и согласованиях, а также при срочной продаже или на аукционе на понижение. В остальных случаях скидка возможна, когда на рынке избыток предложения, которого нет. Сложно продать без дисконта и офисные помещения, требующие вложений, освобожденные крупными компаниями. Их придется адаптировать под малый бизнес, затраты на что впоследствии ложатся на плечи инвестора.
Дисконт напрямую зависит от востребованности объекта рынком в моменте. Поэтому в офисной недвижимости он выше, а в складских комплексах ниже.
С точки зрения специалистов, если продолжится стагнация экономики, собственники бизнеса на рынок выведут пул вторичной недвижимости. Также выведут новые объекты застройщики, которые активизировали строительство в период пандемии. Если предложение вырастет, покупатели будут просить скидку. Пойдут ли навстречу продавцы, неизвестно.
В сегменте аренды коммерческой недвижимости, как считают эксперты, при хорошем управлении ощутимого дисконта тоже не должно быть. Все скидки и дисконты, связанные с пандемией, закончились.
О движущей силе рынка
Движущая сила рынка коммерческой недвижимости — это торговля и строительство. Ранее имела значение больше локация, сейчас — маркетинг с качественным управлением объектами. В складском секторе особая роль принадлежит электронной коммерции и логистическим компаниям. У торговых центров — новые концепции и скачок в качестве управления. Застройщики и малый бизнес после пандемии оживили стрит ритейл, идет новый виток моды на предпринимательство.
Кстати, в законодательстве нет понятия «коммерческая недвижимость», таковой становится та, что связана с коммерческой деятельностью. Внимание уделяется целям сделки, которые связаны с предпринимательством и минимизацией рисков. Недвижимость — это такой же способ достижения бизнес целей, как и управление финансами, реклама, логистика и т. д. Поэтому задачи здесь решаются взвешенно и комплексно.
Сдерживающие факторы
К ним эксперты отнесли стагнацию в экономике и увеличение налоговой нагрузки. Также отсутствие строительства инновационных коммерческих проектов и реализации на рынке коммерции государственных программ проектного финансирования.
Сложности в сделках с объектами коммерческой недвижимости
Специалисты считают, что рынок ждет долгий путь развития института собственника, его компетенций в области экономики, маркетинга недвижимости.
Как отметила Валерия Козлова, каждый третий объект, который попадает в работу, требует дополнительных юридических процедур, консультаций по комплаенс, консультаций по вопросам гео-маркетинга. А по мнению Николая Мальцева, сегодня не готовы к продаже около 50 % объектов: отсутствуют документы о реконструкции и перепланировках, о подключении к инженерным сетям, закончились сроки действия договоров аренды на землю, нет (или утратили силу) технические условия и так далее. Эти вопросы приходится решать в оперативном порядке, как правило, брокерам по недвижимости.
Эксперты считают, что участникам рынка важно повышать свою компетентность в вопросах законодательства, применения новых технологий, управления и эксплуатации объектов и другим вопросам.
«Инвестирование в недвижимость, в том числе в коммерческую, в первую очередь связано не с получением сверхдоходности, а с сохранением капитала. Поэтому следует ориентироваться на безопасность сделок, репутацию контрагента и анализ экономических показателей», — резюмировали они.
Светлана СОЛОВЬЕВА
P.S. Проблемы крупной коммерческой недвижимости профессиональное сообщество Екатеринбурга будет обсуждать 7 октября 2021 года на сессии «Склад, логистика, сервис: тенденции и перспективы развития» XIII Уральского форума по недвижимости рамках Международного форума-выставки 100+ TechnoBuild. Секция пройдет при участии представителей администрации г. Екатеринбурга и бизнеса, ведущих аналитиков по складской недвижимости и логистики. Сайт форума: https://forum.upn.ru/