От офисов в Центре до складов «последней мили»

Обзор рынка коммерческой недвижимости от экспертов УПН

Недвижимость для коммерческой деятельности — не простой рыночный сегмент, быстро и чутко реагирующий на изменения в экономике, производстве и торговли. Покупка, продажа, аренда офисов, магазинов, складов, производственных площадок требуют дополнительных знаний и навыков. Не удивительно, что собственники объектов часто прибегают к помощи профессиональных помощников — специалистов по коммерческой недвижимости. Заметим, что с данной категорией объектов работает не так много брокеров и агентств недвижимости.

В прошлом году в Уральской палате недвижимости (УПН) создан комитет по коммерческой недвижимости. Возглавила его Валерия Козлова, председатель Совета УПН, директор компании «Априори-Недвижимость».  Задачи комитета — развитие данного направления риэлтерской деятельности, повышение квалификации консультантов и специалистов в области сопровождения сделок с объектами для предпринимательства. Эксперты считают, что рынок ждет от профессионалов высокой компетентности в вопросах совершения купли-продажи, брокериджа, девелопмента, инвестирования, управления, а также понимания процессов электронной торговли, логистики и других сфер предпринимательства. 

Тем временем рынок коммерческой недвижимости отходит от пандемии и адаптируется к новым условиям. На первый план на нем выходят процессы развития электронной торговли и высокотехнологичного складского сектора. Меняется формат магазинов, поступают запросы на новые формы коммерческих помещений (пункты выдачи товаров, магазины формата «у дома» и т. п.). Вырос спрос на качественные объекты, которых на рынке все еще не хватает.

Подробнее о ситуации на рынке

Как отмечает Валерия Козлова, за последний год внимание брокеров агентств недвижимости привлек сегмент складской недвижимости, который показал рост более 30%. Традиционные инвесторы сделали ощутимые вложения в этот сектор, и даже те, кто раньше предпочитал офисы и стрит ритейл. Роль складской программы ритейла возросла, значительный вклад в развитие сегмента дала электронная коммерция/е-commerce.

Произошла заметная ротация арендаторов в стрит-ритейл/street retail. В прошлом году, с целью сохранения капитала, состоялось много сделок по купле-продаже первых этажей жилых домов и нежилые помещения заполнились предприятиями сферы услуг и торговли. Значительно лучше чувствуют себя сейчас и торгово-развлекательные центры. Хотя, безусловно, они сложнее всего восстанавливаются после пандемии.

По оценке Николая Мальцева, генерального директора Бюро недвижимости N1, развитие электронной коммерции сократило количество непродовольственных магазинов. Также эксперт отметил, что пандемия способствовала переводу офисных сотрудников на удаленку и сокращению помещений. Он считает, что в 2020 году их число уменьшилось на 27%. В этом году предприниматели тоже не спешат возвращаться в офисы. На этом фоне наблюдается спрос на торговые помещения, продовольственный ритейл преимущественно класса «А». По Екатеринбургу предложение по продаже коммерческой недвижимости по сравнению с 2020 годом выросло на 18 %, предложение объектов в аренду — на 13 % по сравнению с 2020 годом.

Еще Н. Мальцев уточнил, какие коррективы внесла на данном этапе электронная коммерция в бизнес и развитие коммерческой недвижимости: потребовались не просто склады «последней мили», откуда товары поступают сразу потребителю, а склады-магазины, и не только мелкооптовой, но и розничной торговли.

«В Екатеринбурге все склады фактически находятся в зоне ЕКАД или по основным транспортным артериям, — пояснил он.  — Поэтому часть складов выполняют двойную функцию: базового хранения и складов «последней мили» с мелкооптовой торговлей при некоторых существуют магазины розничной торговли. Так вот складов катастрофически не хватает. В нашей компании скопилось много заявок на склады в Екатеринбурге и пригороде класса «А» от 8 000 м2. Однако спрос мы удовлетворить не можем, поскольку требуемых складов просто нет. Парадокс заключается в том, что все это происходит на фоне пустующих комплексов. Складов, где отсутствует требуемая мощность электроэнергии, газ, подъездные пути от ЕКАД и федеральных трасс, и которые расположены более 5-10 км от мегаполиса, что усложняет набор квалифицированного персонала и логистику. К тому же возводимые комплексы морально устарели, хотя и соответствуют классу «А» или «В+». А крупные складские комплексы, возведенные 3-5 и более лет назад не соответствуют требованиям современного бизнеса. Склады же «последней мили» требуемого класса и логистики по большей части отсутствуют».

Кроме складов

По оценке экспертов в целом на рынке коммерческой недвижимости наблюдается сокращение торговых площадей и удержание позиций со стороны офисников. И все это происходит на фоне дефицита качественных площадей. По оценке аналитического отдела УПН уровень вакантных площадей в качественном сегменте составляет менее 10 %, а уровень арендных ставок за последние 12 месяцев вырос на 10-15 %. Цены на рынке продажи за тот же период выросли на 5 %.

«Мы наблюдаем, что изменилась структура рынка торговли и сократилась площадь торговых залов, — уточнила Валерия Козлова.  — А вот на рынке офисов после пандемии ситуация складывается оптимистичнее, что ожидалось. Только часть арендаторов переехали в меньшие площади. В целом сохраняется традиционный дефицит качественных площадей. И некоторые компании продолжительное время подыскивают подходящие варианты».

Покупатели, инвесторы

Помещения покупают и для собственного бизнеса, и для инвестиций. При этом, как отмечает Николай Мальцов, покупатели чаще пользуются заемными средствами. Это стало возможным с появлением коммерческой ипотеки. В Екатеринбурге 4 банка предлагают такой вид кредитования юридическим и физическим лицам.

Инвесторы вкладывают свободные денежные средства в первые этажи новостроек и в последствии сдают помещения в аренду. То есть становятся арендодателями. Собственника бизнеса чаще в сделке представляет профессиональный консультант, так как нужны опыт, знание рынка недвижимости и время. Хорошие помещения приходится искать тщательно и иногда месяцами. На совершение сделки влияет наличие у покупателя (инвестора) финансовых средств, понимание задачи для будущей покупки, положительная кредитная история, а также опыт владения недвижимостью.

Срок экспозиции по сравнению с предыдущими периодами

По словам Валерии Козловой, если объект коммерческой недвижимости правильно оценен и представлен в описании, период экспозиции сегодня составляет 3-6 месяцев. Для ликвидных лотов в аренде сроки экспозиции меньше. Для объектов (за исключением складов) площадью от 1 500 кв. м — больше.

Потребности приобретателей. Как они закрываются нынешним предложением

Как считают профессионалы, в Екатеринбурге микро и малый бизнес развиваются активно, налажен трафик клиентов, готовых пробовать новинки торговли и производства, посещать общепит и развлекаться. Поэтому постоянно востребованы стрит ритейл и торговая недвижимость. Предпочтения отдаются помещениям свободного назначения класса «А». С наличием парковочных мест для сотрудников и гостей, и дополнительные зоны выгрузки товаров. Вместе с тем на рынке много и «неликвида», физически и морально устаревших помещений, которые ждут снос или приобретение под реконструкцию.

Так как торговлю и общепит необходимо обеспечивать товарами, благоприятно себя чувствует складская недвижимость в окрестностях Екатеринбурга и городах спутниках. А так как в регионе развита сфера производства, пользуются спросом и помещения для такого вида деятельности.  

Именно привлекательный стрит-ритейл, технологичные склады и современные производственные помещения находятся сейчас в дефиците. Инвесторы тщательнее изучают новые направления и рассматривают и отдалённые районы города, где планируется массовая жилая застройка. Малый бизнес вслед за застройщиками уверенно осваивает новые участки.

О ценах и дисконтах

По мнению Валерии Козловой, на фоне дефицита требуемых площадей получить большую скидку можно только на объекты со сложностями в документах и согласованиях, а также при срочной продаже или на аукционе на понижение. В остальных случаях скидка возможна, когда на рынке избыток предложения, которого нет. Сложно продать без дисконта и офисные помещения, требующие вложений, освобожденные крупными компаниями. Их придется адаптировать под малый бизнес, затраты на что впоследствии ложатся на плечи инвестора.

Дисконт напрямую зависит от востребованности объекта рынком в моменте. Поэтому в офисной недвижимости он выше, а в складских комплексах ниже.

С точки зрения специалистов, если продолжится стагнация экономики, собственники бизнеса на рынок выведут пул вторичной недвижимости. Также выведут новые объекты застройщики, которые активизировали строительство в период пандемии. Если предложение вырастет, покупатели будут просить скидку. Пойдут ли навстречу продавцы, неизвестно.

В сегменте аренды коммерческой недвижимости, как считают эксперты, при хорошем управлении ощутимого дисконта тоже не должно быть. Все скидки и дисконты, связанные с пандемией, закончились.

О движущей силе рынка

Движущая сила рынка коммерческой недвижимости — это торговля и строительство. Ранее имела значение больше локация, сейчас — маркетинг с качественным управлением объектами. В складском секторе особая роль принадлежит электронной коммерции и логистическим компаниям. У торговых центров — новые концепции и скачок в качестве управления. Застройщики и малый бизнес после пандемии оживили стрит ритейл, идет новый виток моды на предпринимательство. 

Кстати, в законодательстве нет понятия «коммерческая недвижимость», таковой становится та, что связана с коммерческой деятельностью. Внимание уделяется целям сделки, которые связаны с предпринимательством и минимизацией рисков. Недвижимость — это такой же способ достижения бизнес целей, как и управление финансами, реклама, логистика и т. д. Поэтому задачи здесь решаются взвешенно и комплексно.

Сдерживающие факторы

К ним эксперты отнесли стагнацию в экономике и увеличение налоговой нагрузки. Также отсутствие строительства инновационных коммерческих проектов и реализации на рынке коммерции государственных программ проектного финансирования.

Сложности в сделках с объектами коммерческой недвижимости

Специалисты считают, что рынок ждет долгий путь развития института собственника, его компетенций в области экономики, маркетинга недвижимости.

Как отметила Валерия Козлова, каждый третий объект, который попадает в работу, требует дополнительных юридических процедур, консультаций по комплаенс, консультаций по вопросам гео-маркетинга. А по мнению Николая Мальцева, сегодня не готовы к продаже около 50 % объектов: отсутствуют документы о реконструкции и перепланировках, о подключении к инженерным сетям, закончились сроки действия договоров аренды на землю, нет (или утратили силу) технические условия и так далее. Эти вопросы приходится решать в оперативном порядке, как правило, брокерам по недвижимости.

Эксперты считают, что участникам рынка важно повышать свою компетентность в вопросах законодательства, применения новых технологий, управления и эксплуатации объектов и другим вопросам.

«Инвестирование в недвижимость, в том числе в коммерческую, в первую очередь связано не с получением сверхдоходности, а с сохранением капитала. Поэтому следует ориентироваться на безопасность сделок, репутацию контрагента и анализ экономических показателей», — резюмировали они.

Светлана СОЛОВЬЕВА

P.S. Проблемы крупной коммерческой недвижимости профессиональное сообщество Екатеринбурга будет обсуждать 7 октября 2021 года на сессии «Склад, логистика, сервис: тенденции и перспективы развития» XIII Уральского форума по недвижимости рамках Международного форума-выставки 100+ TechnoBuild.  Секция пройдет при участии представителей администрации г. Екатеринбурга и бизнеса, ведущих аналитиков по складской недвижимости и логистики. Сайт форума: https://forum.upn.ru/