Покупка квартиры с использованием маткапитала по программе кредитного потребительского кооператива: плюсы, минусы, подводные камни
Маткапитал позволяет семьям решить проблему с жильем. Но не всегда банки готовы выдать ссуду желающим. У кого-то из заемщиков не сформирована кредитная история, у кого-то она не идеальная, количество иждивенцев тоже может стать препятствием на пути к мечте о собственном жилье. Продолжить жить в съемной квартире, или найти альтернативный вариант? Если не банк, то кто?
- Какие компании кроме банков имеют право выдавать займы под залог недвижимости?
Кроме банков работать с материнским капиталом могут кредитные потребительские кооперативы (КПК) и сельскохозяйственные кредитные потребительские кооперативы (СХКПК), находящиеся под надзором Банка России. Такие кооперативы внесены в реестр регулятора, к ним применяется масса требований. Одно из требований к КПК И СХКПК, работающих с маткапиталом – возраст компании, стаж должен быть не менее 3-х лет в сфере выдачи займов. Кроме этого обязательным условием для КПК является членство в саморегулируемой организации (СРО), для СХКПК – в ревизионном союзе. Размер ставок по таким займам ограничивает Центробанк. «Дом.рф» может предоставлять организациям право выдавать займы, обеспеченные ипотекой
- Как строят работу КПК?
Кредитный потребительский кооператив – это некоммерческая организация. Люди объединяются в такой союз, чтобы помочь друг другу решить свои финансовые задачи. Пайщики, у которых есть деньги размещают их в кооперативе по договору сбережений, а пайщики, которым нужны деньги, соответственно, могут взять деньги взаймы под проценты. Так обеспечивается финансовая взаимопомощь в рамках кооператива. Одолжить средства в КПК могут только его члены. «Со стороны» ни физлица, ни юрлица взять заем не смогут. Привлекать деньги КПК может от физлиц – членов кооператива, а также от любых юридических лиц. КПК принимают даже мелкие вложения и проценты по ним выше банковских. Любой член кооператива вправе взять заем, при этом не нужно проходить жесткую оценку, как в банке. В случае с финансовыми проблемами пайщикам легче договориться о реструктуризации. То есть членство в КПК дает преимущества, но и требует активного участия в работе кооператива. Для пайщика КПК важно участвовать в собраниях кооператива, ведь вложенные средства – это не депозит, застрахованный государством. А для заемщика важно понимать, что просрочка платежей ложится на плечи товарищей. Если человек стал пайщиком кооператива, то он может получать всю внутреннюю информацию кооператива, претендовать на часть доходов полученных в результате деятельности в рамках внесенного паевого взноса. Но и несет ответственность наравне с остальными пайщиками, если кооператив убыточный.
- Как проверить, является ли кооператив легитимным, не спутать КПК с финансовой пирамидой?
Необходимо проверить кооператив, найти информацию о номере в реестре Банка России, членстве в СРО. Ведь на финансовом рынке орудуют и «черные» компании. Аббревиатура «КПК» совсем не обязательно означает, что перед вами кредитный потребительский кооператив. Нужно убедиться, что это не «кредитный прекрасный кооператив» или «крутой производственный кооператив».
Для этого нужно обратиться к реестру на сайте Центробанка, полезная ссылка https://www.cbr.ru/microfinance/registry/ Здесь можно найти актуальные реестры КПК и СХКПК. Стоит сверить данные госреестра с реквизитами КПК.
О том, в каком СРО состоит кооператив лучше уточнить в самой организации, а затем проверить эту информацию в соответствующем реестре членов на сайте саморегулируемой организации, ее легко найти в интернете. Кроме того, в СРО можно позвонить и попросить предоставить информацию об интересующем кооперативе.
- Какие суммы выдают кооперативы на покупку жилья? На какие сроки? Какие ставки?
Так как кооператив – это некоммерческая организация, то средние суммы займа в таком финансовом институте значительно ниже, чем в банке. За займами на покупку жилья чаще всего обращаются семьи с правом на какую-либо государственную поддержку, федеральный или региональный материнский капитал и другие субсидии. Для многих заемщиков кооперативов материнский капитал – это вообще единственный способ купить собственное жилье, некоторые пользуются ровно той суммой займа, которую за них погасит государство. Поэтому и сроки займа небольшие: от 6 месяцев, максимальный срок редко превышает 10 лет. Ставки в КПК выше, чем в банке. У КПК нет доступа к дешевым деньгам, как у банков. Они выдают средства за счет денег сберегателей. Максимальная ставка на сегодня – 17% годовых.
- Сделка: этапы покупки квартиры с использованием маткапитала в КПК
Надо отметить, что крупные кооперативы сегодня не уступают банкам по технологиям работы в части проверки и проведения сделки. Многие КПК утверждают, что даже превосходят своих коллег из банковской среды за счет узкой специализации. В кооператив предоставляется нужный пакет документов, происходит оценка объекта недвижимости, правовой анализ и анализ платёжеспособности заемщика, а также прав на государственную поддержку который имеет пайщик.
Продвинутые кооперативы имеют возможность меньше чем за 1 рабочий день формировать ответ для потенциального заемщика и выходить на сделку хоть на следующий день. В среднем ответ поступает в срок до 7 дней. Хороший тон –предоставление суммы для расчета с продавцом в день сделки. Если предлагается какая-то иная схема, то либо кооператив плохо управляется с рисками, либо КПК использует «серые» схемы. Документы подаются в МФЦ, предоставляются деньги по договору займа, происходит расчет с продавцом. Возникает ипотека в силу закона, пока заемщик не рассчитается с кооперативом за счет средств государственной поддержки, либо собственных денег.Гасить заем можно хоть с первого дня без дополнительных расходов.
Как правило, закладную КПК не оформляют. Ипотека возникает на основании закона.
Комментарий:
Алексей Лашко, председатель КПК «Содействие»
Нередко звучат разговоры о том, что через КПК «обналичивают» маткапитал. К огромному сожалению, недобросовестные кооперативы встречаются до сих пор, хотя мегарегулятор проводит строгий надзор за участниками рынка КПК и СХКПК. Поэтому важно «на входе» убедиться в том, что кооператив работает по закону. Изучить устав КПК и договор.
Как уже говорилось выше, для некоторых заемщиков кредитного кооператива любая государственная поддержка – единственный способ приобрести свое жилье. Поэтому зачастую в кооперативы обращаются заемщики с уровнем доходов ниже среднего. Они покупают недорогие объекты стоимостью до миллиона рублей, а бывает, и того меньше. А также люди с уровнем доходов выше среднего, которые имеют свои деньги на приобретение объекта целиком, однако благодаря материнскому капиталу и другим субсидиям имеют возможность экономить собственные сбережения, получив помощь от государства. Проще говоря, с маткапиталом можно позволить себе не «однушку», а «двушку». Например, в Екатеринбурге за 8 лет работы мы выдали почти 2000 ипотечных займов с участием материнского капитала и в 80% случаев его использовали на доплату. Средняя сумма сделки купли-продажи составляет в нашем кооперативе 2,5 миллиона рублей. При этом в Свердловской области можно приобрести частный дом на сумму маткапитала. И в случае покупки недвижимости на сумму господдержки в принципе нет ничего крамольного. Если цель заемщика действительно обеспечить семье приемлемое жилье. Но если целью потенциального заемщика является получение денежных средств, и под эти цели подбирается объект недвижимости с заведомо низкой стоимостью – это мошенничество. Например, в Кызыле мы столкнулись с попыткой «обналички», когда в одном из наших офисов некая группа «заемщиков» предоставила в КПК документы вообще на несуществующую недвижимость. Мы обратились в органы внутренних дел, обладательницы сертификатов в ходе расследования объяснили свои попытки обойти закон: «У всех же получилось обналичить, вот и я пошла». Напоминаю, что любая попытка обналичить материнский капитал является незаконной. Если использование средств государственной поддержки направляется не для улучшения жилищных условий – это потенциальный состав уголовного преступления.
Что делают кооперативы, чтобы исключить злоупотребления со стороны получателей сертификатов? У нас организовано фотографирование заемщиков, выезд на объект недвижимости, который приобретается. Предусмотрен строгий анализ представленных документов. В некоторых случаях ипотечным специалистам приходится просвещать нерадивых заемщиков о том, как правильно использовать по закону государственную поддержку. Многие спрашивают, можно ли купить квартиру в ипотеку с помощью КПК, а затем рефинансировать кредит в банке под меньшую ставку? Такое возможно. Важным условием здесь является безупречность платежей, ведь если ты не платишь в микрофинансовую компанию, или кредитный кооператив, то становишься самым отъявленным злодеем среди потенциальных заемщиков в глазах банков.
Еще один распространенный вопрос – чем отличается КПК от банков и МФО. КПК напоминает банк, однако в отличие от банков в кооперативе нет уставного капитала и интереса какого-то единственного собственника, все деньги в кооперативе – это деньги пайщиков. Как правило, кооперативы находятся где-то между банком и микрофинансовой компанией. Отличие от МФО заключается в том, что не каждый человек может стать пайщиком кооператива, а чтобы воспользоваться услугами КПК – это обязательное условие.
Кооператив должен соблюдать принцип общности. Он может быть построен на принципах профессиональной, социальной общности, или находится на определенной территории (не больше чем в 5 субъектах РФ). Например, наш кооператив построен на принципах благотворительности, мы помогаем семьям, которые оказались в трудной жизненной ситуации. Все наши пайщики объединены идеей благотворительности, участвуют в мероприятиях КПК, посвященных помощи нуждающимся, при вступлении в КПК нужно подтвердить, что пайщик солидарен с этой миссией, если можно так назвать наш принцип общности. Поэтому важно уточнять в своем кооперативе, на каком принципе общности он построен, может ли пайщик в данном случае претендовать на получение займа или размещение сбережений.
Важный вопрос – ставки. В КПК они выше, чем в банках. Дело в том, что сберегатели в кооперативе классически получают более высокую ставку, чем в банке. Как говорится, конкуренцию никто не отменял, но такая ситуация для заемщика означает и повышенную ставку по ипотеке. В связи с этим в прошлом году центральный банк ограничил максимальную ставку для кредитных кооперативов до 17% годовых. Поэтому по такой ипотеке пайщики стараются закрыть заем как можно скорее, чтобы не переплачивать. Много вопросов, связанных с реструктуризацией. Могу отметить, что среди наших заемщиков небольшое число тех, кто обратился за кредитными каникулами. И по опыту, заемщики КПК не боятся сообщать о финансовых трудностях. Мы всегда идем навстречу своим пайщикам, ведь их финансовое здоровье для нас в приоритете.
